Ouders willen nog steeds graag weten of het financieel interessant is om het huis op naam van de kinderen te zetten. Dit is een lastige vraag. Aan de hand van onderstaande situatie willen wij u wijzen op de mogelijkheden. Daarbij gaan wij uit van de volgende gegevens:
De casus
Uitgegaan wordt van een geschat vermogen van de ouders, met een leeftijd van respectievelijk 73 en 71 jaar, van € 450.000; geen (hypothecaire) eigen woning schulden; en een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen.
Het vermogen bestaat uit een eigen woning met een WOZ-waarde, welke gelijk is aan de economische verkoopwaarde, van € 220.000 en overig vermogen uit sparen en beleggen van € 230.000.
Er is al een goed fiscaal georiënteerd testament. Zij genieten een pensioen. Deze ouders hebben 2 kinderen, met ieder een eigen woning. Daarop zit een eigen woningschuld van minimaal € 52.752.
Naar onze mening een uit de praktijk gegrepen situatie.
Wat kan nu nog gedaan worden ? Nu is het volgende scenario mogelijk:
Vooropgesteld zij dat daarin ons inziens rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor de inkomstenbelasting en voor de erfbelasting alsmede met advies- en financieringskosten. Het oogmerk van de aanpak is voorts om een belangrijke (belasting)besparing te realiseren. In de conclusie wordt aangegeven of dat hier zo is.
De ouders verkopen hun huis aan de twee zonen, onder het voorbehoud van het zakelijk recht van gebruik en bewoning voor onbepaalde tijd ten behoeve van de ouders. Dit recht eindigt bij het metterwoon verlaten van de woning door hen beiden. Metterwoon betekent dat zij beiden tenminste drie maanden officieel op een ander adres wonen. Het huis wordt dan onbelast vol eigendom van de zonen.
De waarde van het zakelijk recht van gebruik en bewoning bedraagt € 105.600. Die waarde wordt berekend met behulp van de zogenaamde vruchtgebruiktabellen in de erfbelasting.
Hierna gaan wij in op de situatie dat het recht van gebruik en bewoning niet eindigt door een metterwoon verlaten van de woning. In de praktijk laat het zich immers niet sturen om vooraf te bepalen waar en wanneer iemand overlijdt. In onze casus wordt er geen metterwoon clausule in de akte opgenomen.
Ook kan een dergelijke vermogensoverheveling gevolgen hebben voor de hoogte uw eigen bijdrage uit hoofde van Wet Langdurige Zorg (Wlz) dan wel Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), de opvolgers van de AWBZ. Dit hangt mede af van uw jaarinkomen en overig vermogen. Op de specifieke consequenties hiervoor gaan wij hier niet verder in.
Gevolg voor de erfbelasting ?
Indien er geen metterwoonclausule is en ingeval de ouders dus tot hun overlijden in het huis blijven wonen wordt de woning nog wel belast bij hun overlijden met erfbelasting (op grond van een zogenaamde fictiebepaling; voor de liefhebbers artikel 10 Successiewet 1956, hierna ook aangeduid met Sw). Uitgegaan wordt dan van de vrije verkoopwaarde ten tijde van het overlijden. Hierop wordt dan de betaalde koopsom met een rente van 6 % per jaar daarover in mindering gebracht. De rest wordt dan belast met erfbelasting bij de zoons, voorzover deze hun vrijstelling van ruim € 20.000 per kind voor de erfbelasting al verbruikt hebben.
Stel: De waarde van de woning stijgt niet in waarde. De laatste ouder overlijdt 10 jaar na de verkoop, dan is sprake van een rentebijtelling van 60 % over de koopsom. In casu is dat een bijtelling van 60/100 x € 114.400 (zijnde de koopsom voor de zogenaamde bloot eigendom door de kinderen) = € 68.640. In totaal bedraagt de aftrekbare koopsom dan € 183.040,--. Resteert aan te belasten waarde € 220.000 - 183.040 = 36.960. Uitgaande van een 10 % erfbelastingtarief wordt dan in dit voorbeeld € 18.340 aan erfbelasting bespaard. Indien sprake is van een groter vermogen wordt meer bespaard op basis van een 20 % erfbelastingtarief.
Wel wordt ervan uitgegaan dat de koopsom ook daadwerkelijk door de kinderen betaald is. Dit is een voorwaarde voor de voornoemde belastingbesparing.
Gedurende het bestaan van het recht van gebruik en bewoning komen ten laste van de zakelijk gerechtigden, de ouders:
Kosten van klein onderhoud van het huis; gemeentebelastingen en waterschapsbelasting; de kosten van gebruik van water, gas, elektriciteit;
de eventuele rente over de ter financiering van de woning aangegane leningen.
Aan de zakelijk gerechtigde komen alle vruchten van de woning toe vanaf de dag van aanvang van dit recht.
De koopsom wordt vastgesteld aan de hand van een vanwaardeverklaring door een terzake deskundig makelaar dan wel op basis van WOZ-waarde. Op deze waarde zal de waarde van het zakelijk recht van gebruik en bewoning in mindering komen.
Verder met ons voorbeeld.
De kinderen worden zogenaamd bloot eigenaar van het huis. De koopsom daarvoor wordt door de kinderen van de ouders geleend, stel tegen een zakelijke rente van bijvoorbeeld 3%. De kinderen betalen dan per jaar aan hun ouders 3% rente over € 114.400, dat is € 3.432. De kinderen ontvangen geen huur. Het (kosteloos) gebruik door de ouders zit in de lagere koopsom verdisconteerd.
Notabene: Via zo'n lening is de koopsom betaald en kan deze t.z.t. voor de erfbelasting afgetrokken worden, te vermeerderen met een enkelvoudige rente van 6 %.
Zolang de koopsom niet betaald is is er geen aftrek en ook geen rentebijtelling van 6 % voor de berekening van de erfbelasting.
Vanwege het voorbehoud van vruchtgebruik, gebruik en bewoning dan wel een lagere huur dan 6 % is wordt het gehele huis fiscaal gezien als een fictieve verkrijging in de zin van art. 10 Sw voor de erfbelasting beschouwd. Op de economische waarde per overlijdensdatum kunnen dan de koopsom, voornoemde rente en de betaalde overdrachtsbelasting in aftrek worden gebracht ( art. 7 Sw).
Let op: in het verleden werd op de door de ouders aan de kinderen verstrekte geldlening veelal nog bedragen kwijtgescholden, bijvoorbeeld ter grootte van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Dat is na invoering van de nieuwe wet op de erfbelasting per 1-1-2010 volgens een recent arrest van de Hoge Raad niet langer fiscaal voordelig omdat de later kwijtgescholden bedragen volgens de zogenaamde fictiebepaling van artikel 10 Successiewet 1956 dan alsnog met erfbelasting belast worden. Met andere woorden, wil voornoemde erfbelasting bespaard worden dan zullen de kinderen de koopsom daadwerkelijk moeten betalen.
De ouders genieten in casu het recht van gebruik en bewoning en hoeven daarom geen huur te betalen.
Gevolg voor de inkomstenbelasting ?
Fiscaal gezien betekent de overdracht van de bloot eigendom aan de kinderen en het voorbehoud van gebruik en bewoning door de ouders dat de ouders hun onbelaste vermogen in Box I, het huis, veranderen in belast vermogen, zijnde namelijk bloot eigendom en waarde van het recht van gebruik en bewoning tezamen (beiden belast in Box 3).
Onbelast Box I-vermogen wordt daarmee dan dus belast Box III-vermogen. Dit is onvoordelig want dit vermogen wordt jaarlijks belast met 1,2 % rendementsheffing.
Deze waarde van het vruchtgebruik voor de inkomstenbelasting wordt nu, afwijkend van de berekening voor erf- en schenkbelasting berekend op grond van de leeftijd van de jongste minus 10 jaren, waaraan een vermenigvuldigingsfactor gehangen wordt. In dit geval is dat 11 x 4 % oftewel 44 % van de volle waarde. Vanwege het recht van gebruik en bewoning in deze situatie wordt dus € 96.800,-- aan de waarde van het recht van gebruik en bewoning (van de totale waarde van € 220.000) toegerekend. Daarover betalen de ouders Box 3 inkomstenbelasting.
Toegerekend aan de waarde van de blote eigendom van het huis wordt een bedrag van € 123.200 (€ 220.000 verminderd met de waarde van het gebruik en bewoning van € 96.800 = € 123.200). Over die bloot eigendom- waarde betalen de kinderen Box 3 belasting (Ervan uitgaande dat zij de koopsom ook daadwerkelijk betaald hebben. Is dat niet het geval dan wordt de waarde van het huis grotendeels gecompenseerd door de openstaande schuld uit de koopsom en valt alleen € 8.800 (plus de eventuele waardestijging onder Box III) en zijn de kinderen over hun waarde alleen rendementsheffing van 1,2% per jaar over € 8.800 verschuldigd.
Indien de koopsom nog niet betaald doch schuldig gebleven, dan betalen de ouders een rendementsheffing van 1,2% per jaar over deze koopsom van € 114.400 alsmede over de waarde van hun recht van gebruik en bewoning.
In alle gevallen gaat per saldo een bedrag van € 220.000 onder de voormelde rendementsheffing van 1,2% per jaar vallen. Dan kost dat ouders en kinderen tezamen dus in principe 1,2% maal € 220.000 is € 2.640 aan inkomstenbelasting per jaar.
De genoemde consequenties op een rijtje:
Verder met ons voorbeeld.
Ten aanzien van de erfbelasting:
Potentieel is er daar een besparing mogelijk van € 18.340 (uitgangspunten o.a.: geen waardestijging woning, de ouders leven nog 10 jaar, de besparing van erfbelasting gaat tegen het 10% erfbelastingtarief; de koopsom wordt betaald).
Ten aanzien van de financiering:
De kinderen gaan aan de ouders in de 10 jaar dat die het recht van gebruik en bewoning hebben, een zakelijke rente van € 34.320 (10 jaar 3.432) betalen. De ouders kunnen dit wel terugschenken. Het enige voordeel ten aanzien van de erfbelasting zit dan met name in de eventuele waardestijging.
Pas na daadwerkelijke betaling door de kinderen kan meer bespaard worden. Dan kan ook de rentebijtelling als aftrekpost fungeren.
Ten aanzien van de opzet:
De kosten van deze overdracht zijn 8 % overdrachtsbelasting over de koopsom en kadasterkosten, de (advies)kosten van de notaris, waaronder begrepen de kosten van het opmaken van de koopovereenkomst en de akte van levering onder voorbehoud van het recht van gebruik en bewoning. Tenslotte zijn er de kosten voor een vanwaardeverklaring. Deze kosten worden hier begroot op € 11.552 voor overdrachtsbelasting, € 2.000 excl. BTW kosten notaris en € 300 excl. BTW voor de taxatie, in totaal circa € 14.335 (inclusief BTW).
Ten aanzien van de inkomstenbelasting:
Ervan uitgaande dat er € 220.000 aan onbelast Box 1 vermogen van de ouders terecht komt als gebruik en bewoning waarde van de ouders in Box 3 en bloot eigendom waarde van de kinderen in Box 3 zal er in een periode van 10 jaar € 26.400 (10 maal € 2.640) meer aan inkomstenbelasting verschuldigd zijn.
Met de kosten van financiering, opzet en Inkomstenbelasting is meer dan € 65.000 gemoeid in deze casus. Het voordeel van de erfbelasting bedraagt hier € 18.340. Wanneer de kinderen in het 20% tarief vallen bedraagt hun voordeel terzake erfbelasting 36.680.
Conclusie ? Zit er enig voordeel in deze aanpak ?
Met andere woorden: Het huis op naam van de kinderen zetten is zeker mogelijk. Hoe groot de voordelen uiteindelijk zijn hangt helemaal af van de toekomstplannen en de levensverwachting van de ouders. En van de WOZ-waarde en de waardestijging van het huis. Ook de samenstelling en omvang van het overig vermogen van de ouders speelt een rol.
En bij een hoge waardestijging is het voordelig indien de ouders nog tijdens hun leven verhuizen naar een verzorgingsinstelling. Dan groeit de bloot eigendom van de kinderen onbelast aan tot volle eigendom bij de kinderen zonder een erfbelastingheffing bij overlijden van de ouders over de waarde van de woning. Wij abstraheerden daarvan in onze casus.
De conclusie: Het kan geen kwaad als men het huis op naam van de kinderen zet, maar of het veel oplevert is de vraag. Daarnaast kan het zijn dat de ouders zich prettiger voelen als het huis hun volle eigendom blijft.
De besparing zal hoger zijn, als een van de kinderen (ook) in het huis gaat wonen en het fiscaal voor de inkomstenbelasting als "eigen woning" betiteld kan worden. Dan mis je de bijtelling van de Box III-rendementsheffing. De vraag is dan of het kind dat wil en of de inwonende ouders dat willen.
Het kan ook zo zijn, dat deze aanpak zijn grond vindt in bijvoorbeeld het schenken van de jubelton door opa, na verkoop van zijn huis aan zijn kinderen, aan zijn kleinkinderen. Opa zou dan tegen een lage huur kunnen huren van de kinderen. De fictieve verkrijging o.g.v. art. 10 Sw kan op de koop toegenomen worden, indien er voldoende aftrekposten zijn.
Eerste voor de hand liggende adviesmogelijkheden
In deze casus komt het huis op naam-zetten van de kinderen erop neer, dat de ouders hierover kritisch moeten zijn een besparing zoeken, die via een schenking eenvoudiger te realiseren is ? Daarnaast kan deze schenking ook nog eens via een notariële akte oftewel een schenking op "papier" geschieden, zodat het vermogen onder de ouders blijft en zij alleen een jaarlijkse rente van 6 % daarover hoeven te betalen.
En tenslotte is een goed testament en het al dan niet doen van schenkingen ook belangrijk. Sterker nog, een goed testament kan het overbodig maken om het huis al op naam van de kinderen te zetten, omdat op deze wijze al voldoende erfbelasting bespaard kan worden. Mogelijk zijn ook alleen aanpassingen van het bestaande testament nodig. Daarna kan gekeken worden of het raadzaam is om tijdens leven al schenkingen te doen.
Als laatste stap kan dan nog met een kritische blik naar het huis gekeken worden. Verstandig is het om eerst de fiscale gevolgen daarvan te bekijken voordat overgegaan wordt tot de overdracht van de ouderlijke woning. Dit alles kan helemaal doorgerekend worden. Bedenk ook dat sommige kinderen opzien tegen de rompslomp. Het betreft immers een woning die de kinderen moeten verwerven en financieren, die ze in de praktijk moeilijk kunnen verkopen en die geen jaarlijks rendement in de zin van huurpenningen opbrengt.
Bekeken kan worden in hoeverre het huren van hun vroegere en aan de kinderen overgedragen huis door de ouders aantrekkelijk is. Ook daarvoor geldt dan de Box III-rendementsheffing op het huis.
Indien het om een 2e huis gaat, ligt het anders. Dat kan dan door de kinderen wel verhuurd worden. Met de opbrengst kunnen zij dan de schulden aan de ouders afbetaald worden. Ook dit dient dan overigens van alle kanten bekeken te worden.
Blijkt uit deze overwegingen en berekeningen, dat het dan toch nog interessant is om het huis over te dragen, dan kan dat alsnog geschieden.
U ziet het is niet allemaal bij voorbaat klip en klaar. En al naar gelang de individuele omstandigheden. Maatwerk dus!
Voor advies, toegesneden op uw maat, kunt u zich tot ons wenden om te bekijken of het voor u echt zinvol zou kunnen zijn.
